חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 נועד להסדיר את היחסים בין משכירים לשוכרים בדירות מגורים, ולהגן על זכויות השוכרים מפני פינוי שרירותי או תנאי שכירות בלתי הוגנים. דיירות מוגנת יכולה להתקיים גם במושכר שהינו בית עסק, אך מאמר זה יעסוק בדירות מגורים בלבד.
החוק נחקק בתקופה בה היה מחסור חמור בדיור וביקש להבטיח דיור בר השגה לאוכלוסיות חלשות. הוא חל בעיקר על דירות מגורים שהושכרו לפני 20.8.1968, או שהושכרו לאחר 20.8.1968 ותמורתן שולמו "דמי מפתח". דמי מפתח הם כל תמורה שניתנת בקשר לשכירות, שאינה דמי שכירות, לרבות בקשר לקבלת החזקה במושכר או החזרת החזקה בו, כאשר אין משמעות מתי שולמו. לרוב מדובר בתשלום חד פעמי משמעותי המשולם למשכיר, בנוסף לדמי השכירות החודשיים. ישנם מקרים בהם ניתן לראות בהשקעות שבוצעו במושכר משום תשלום דמי מפתח לבעלים. לאחר תשלום דמי המפתח ממשיך הדייר לשלם דמי שכירות מופחתים. תשלום דמי מפתח מקנה לדייר המוגן זכות להתגורר בדירה לתקופה בלתי מוגבלת (לכל ימי חייו).
זכויות הדייר המוגן:
חוק הגנת הדייר מעניק לדייר המוגן מספר זכויות חשובות:
- הגנה מפני פינוי: זו הזכות המרכזית של דייר מוגן. דייר מוגן נהנה מהגנה רחבה מפני פינוי וניתן לפנותו רק בגין עילות שנקבעו בחוק (סעיף 131 לחוק), כגון:
- אי תשלום דמי השכירות.
- הפרת תנאי מתנאי הסכם השכירות, שאי קיומו מעניק לבעלים את הזכות לתבוע פינוי לפי הסכם השכירות.
- גרימת נזק ניכר למושכר בזדון.
- שימוש בדירה למטרה בלתי חוקית.
- המושכר דרוש לבעלים עבור עצמו. במקרה זה על המשכיר למצוא לדייר המוגן דירה חלופית מתאימה.
- המשכיר רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך. גם במקרה זה על המשכיר להעמיד לרשות הדייר המוגן סידור חלוף.
- ישנה עילת פינוי יציר הפסיקה – וזאת במקרה שהדייר המוגן נטש את המושכר.
- קביעת דמי שכירות: דמי השכירות של דייר מוגן נקבעים על פי חוק הגנת הדייר ומעודכנים מדי שנה על ידי משרד הבינוי והשיכון. דמי השכירות המוגנים נמוכים משמעותית מדמי השכירות בשוק החופשי, דבר המהווה יתרון משמעותי לדיירים המוגנים.
- העברת זכויות: בהתקיים תנאים מסוימים שנקבעו בחוק, זכות הדיירות המוגנת במושכר יכולה לעבור לבן זוגו או ילדיו או קרוביו של הדייר המוגן לאחר פטירתו. דייר מוגן, ששילם דמי מפתח, יכול להציע למשכיר דייר חדש שייכנס במקומו, וזאת בתמורה ל"דמי מפתח" שישלם הדייר המוצע. בחוק נקבעו הוראות ונהלים לעניין חילופי דיירים מוגנים, וכן המשכיר יכול לדרוש במקרה כאמור את השבת המושכר לידיו. בכל מקרה הדייר היוצא יהיה זכאי לחלקו (כפי שנקבע בחוק) בדמי המפתח החדשים.
חובות הדייר המוגן:
לצד הזכויות, חוק הגנת הדייר מטיל על הדייר המוגן מספר חובות:
- תשלום דמי שכירות: על הדייר המוגן לשלם את דמי השכירות במועד ובדרך שנקבעה בהסכם השכירות. אי תשלום דמי שכירות עלול להביא לפינויו מהדירה. ככלל, על הדייר להקפיד על עמידה בתנאי הסכם השכירות.
- תחזוקת הדירה: על הדייר המוגן לשאת בחלקו בהוצאות הנדרשות לתיקונים בנכס. בעל הבית הוא שחייב על פי החוק לשמור על תחזוקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש – התיקונים הדרושים לצורך כך מפורטים בתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), התשל"א-1971. ואולם, תיקונים כאמור בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר יהיו באחריות הדייר המוגן. בכל מקרה, עלות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר המוגן. תיקונים שהם באחריות הדייר המוגן – עלותם תחול במלואה על הדייר.
- איסור נטישה: אסור לדייר לנטוש את הנכס.
חשוב לזכור:
- חוק הגנת הדייר עשוי להשתנות: במהלך השנים בוצעו מספר תיקונים בחוק הגנת הדייר וכיום מתקיים דיון ציבורי נרחב בנוגע לעתיד החוק והאם יש צורך לבטלו או לשנותו. כל שינוי בחוק עלול להשפיע על זכויות הדיירים המוגנים.
- פסיקה ענפה: בתי המשפט דנו במקרים רבים הקשורים לחוק הגנת הדייר ופסיקתם מעצבת את הפרשנות והיישום של החוק. לכן, חשוב להיות מעודכנים בפסיקה הרלוונטית. לאור התמורות שחלו במציאות הכלכלית והחברתית, הנטייה כיום היא לפרשנות מצמצמת של דיני הגנת הדייר.
ליווי משפטי:
חוק הגנת הדייר הוא חוק מורכב וסבוך הכולל הוראות רבות ופסיקה ענפה. לאור נטיית בתי המשפט לפרש את דיני הגנת הדייר בצמצום והמגמה לצמצם את תחולת חוקי הגנת הדייר, ישנה חשיבות לדקדק בפרטי כל מקרה ומקרה. כמו כן, סוגיות שונות בדיני הגנת הדייר מצויות בסמכותו של בית הדין לשכירות. לכן, חשוב להיעזר בליווי משפטי של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, ובפרט בדיני הגנת הדייר, בכל סוגיה הקשורה לחוק הגנת הדייר, בין אם אתם משכירים או שוכרים.
משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין ומייצג משכירים ושוכרים במגוון רחב של סוגיות, כולל פינוי מושכר, קביעת דמי שכירות, העברת זכויות ועוד. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ולסייע לכם בכל הקשור לחוק הגנת הדייר.