פסק דין חדש מעלה את הסיכון שרובץ על מוכר קרקע תמים לחוב במע"מ

כולם יודעים שבעל עסק שמוכר נכס במסגרת עסקיו, מחוייב בתשלום מע"מ. לא הרבה יודעים שגם אדם שמוכר נכס שאינו חלק מעסקיו, עלול לשאת בתשלום מע"מ. מוכר מקרקעין פרטי שאינו עוסק, לא משער כלל שבשל נסיבות שאינן תלויות בו, הוא עלול לשלם מס ערך מוסף בגין מכירת הנכס. החשש גובר משמעותית בעקבות פסק דין חדש שניתן במחוזי בתל אביב (שופטת ירדנה סרוסי) בעניין "מישל-יעקובי".

חוק מע"מ מגדיר "עסקת אקראי" בין היתר כמכירת מקרקעין מידי מי שאינו עוסק, לקבוצת רכישה. לפי החוק, אם מכר אדם פרטי את הקרקע שלו לקבוצת רכישה, יישא הוא בתשלום מע"מ. זהו הסיכון הטמון בהוראה והוא יוצא דופן: המוכר, תלוי לחלוטין בעובדות שאינן בשליטתו. למוכר, אין שליטה על כוונותיו ועל מטרותיו של הרוכש. המוכר אינו יכול לדעת אם אלה שרוכשים ממנו או אלה שמסתתרים אחר נאמן או שלוח, מתארגנים כקבוצת רכישה. המוכר, עלול לשאת במע"מ שהוא מס מחזור בשיעור של 17% מדמי המכר, בשל עובדות התלויות לחלוטין בקונה.

השאלה המרכזית היא, אימתי אפשר לסווג את הרוכשים כ"קבוצת רכישה", שתביא להטלת מע"מ על המוכר? עפ"י הוראות החוק, הרוכשים יסווגו כ"קבוצת-רכישה", אם הם מתארגנים לרכישת נכס ולבנייה בנכס באמצעות "גורם-מארגן". שאלת קיומו או היעדרו של "גורם מארגן", הפכה אפוא מרכזית בסוגייה. אם עד עתה ההנחה הייתה כי גורם מארגן, הוא כזה שמארגן הן את הרכישה המשותפת והן את הבנייה המשותפת של הקבוצה, פסק הדין החדש קובע שדי לו לגורם, שיארגן את הרכישה, כדי שייחשב לגורם-מארגן. הגישה הפרשנית הזו לוכדת ברשתה המון מקרים של רוכשים. די שהקבוצה רכשה באמצעות מתווך את הקרקע, כדי שהמתווך ייחשב לגורם מארגן. עקב הגישה הפרשנית שבפסק-הדין, עוצמת הסיכון שרובצת על מוכר קרקע תמים לחוב במע"מ, עלתה דרמטית.
הדקויות בפסק הדין באשר לשאלת קיומו של גורם מארגן, אינן נוגעות כלל למוכר. למוכר אין שליטה על העובדות שעלולות להביא לסיווג אדם כ"גורם מארגן" ולעיתים קרובות אין לו למוכר כלל מודעות לקיומו של הגורם המארגן. בכל זאת, הוא שנושא בתוצאה הכספית הדרמטית של הסיווג האמור.

ספק בעניינו אם יש אחיזה לגישה הזו בלשון החוק. נראה כי לשון החוק דווקא עולה בקנה אחד עם הכרה במארגן, רק במקרה שאותו גורם נטל על עצמו גם את ארגון הבניה. גם ספק בעיננו אם גישת רשות המסים בהקשר לכך מוצדקת. תקנה 6ב לתקנות מע"מ קובעות כי בעסקת אקראי כשהמוכר אינו עוסק, המע"מ ישולם על ידי הקונה. אין מניעה לדעתנו להחיל את התקנה גם על מכירת קרקע לקבוצת רכישה. אם המס יגולגל וישולם על ידי הקבוצה, במידה רבה יעשה צדק.

הקבוצה, היא אחראית בהתנהלותה על יצירת החבות במע"מ ועל כן ראוי שהיא תישא בה, ממש כשם שעוסק שקונה מאדם פרטי, נושא במע"מ בעסקת אקראי רגילה. אם המחוקק כיוון להשוות את מצבה של קבוצת רכישה, למצבו של קבלן, יישום תקנה 6ב, יביא להגשמה מלאה של כוונת המחוקק.