פרק 2 – מטרתם של דיני התכנון והבנייה ושל דיני החלוקה מחדש
השפעות חיצוניות
השקעה ופיתוח במקרקעין מצמיחה תועלת. בעל קרקע ישקיע משאבים בקרקע כל עוד הוא מפיק תועלת מהשקעתו, קרי, הוא יוסיף וישקיע כשהתועלת עולה על עלות ההשקעות. הפרט הרציונלי ישקיע ויפתח את הקרקע שבבעלותו עד אשר התועלת השולית הנובעת מן ההשקעה תהא שווה להשקעה. אולם, כמעט לכל פעולת בנייה ולכל שימוש בקרקע, השפעה חיצונית – בין שלילית ובין חיובית. לכל שימוש השפעות בתחום הבטיחות, בתחום הבריאות ובתחום הרווחה של הקהילה הסובבת. בנייה במקום בעל ערכי טבע תיפגע ברווחת הציבור הנהנה משימור ערכי הטבע; הקמת מבנה תעשייתי בלב שכונת מגורים תיפגע באיכות חיי התושבים הדרים שם; הקמת גורד שחקים תחסום את אור השמש לנכסים סמוכים; הקמת קניון סמוך לשכונת מגורים יכול שתביא עימה עומס תחבורתי על הדרכים שבלב שכונת המגורים או לפריחה כלכלית; הנחת מסילת רכבת תביא לשיפור הנגישות ולתועלת רבה לבעלי עסקים.
כשל שוק שמקורו בהתעלמות הפרט מהשפעות חיצוניות
במערכת שיקוליו, פרט רציונלי לא יביא בחשבון את ההשפעות החיצוניות של פעולותיו במקרקעין. מידת השקעתו ומידת הפיתוח של הקרקע שבבעלותו לעולם תיגזר משיעור העלויות הרובצות על כתפיו ביחס לתועלת שתצמח מההשקעה. בחישוב העלויות יתעלם הוא מן הנזקים הנגרמים לצדדים שלישים, כשם שיתעלם מהשפעות חיצוניות חיוביות. כלל משפטי הנותן בידי אלה הנפגעים מההשפעות החיצוניות עילת תביעה כלפי זה שפעילותו השפיעה עליהם, מקהה במעט מחוסר היעילות. כך לדוגמה אם השימוש של הפרט בקרקע, יקנה בידי אלה המתגוררים בסמוך עילת תביעה בגין מטרד, יביא הפרט בחשבון את תוחלת עלות הפיצויים.
כמעט כל שימוש שמשתמש אדם במקרקעין שבהחזקתו הוא בעל "השפעות חיצוניות". דהיינו מלבד התועלת שמפיק אדם מן השימוש בקרקע, מושפע הציבור, בין לטובה ובין לרעה, מן השימוש של אותו אדם במקרקעין שבהחזקתו. באמצעות דיני המיטרדים אפשר להביא להפנמת עלויות ההשפעות החיצוניות על ידי מי שפעילותו בעלת השפעה שלילית על השימוש בנכסים סמוכים. דיני המיטרדים היו המקור המשפטי ההיסטורי הראשוני שהביא לאסדרה כלשהי של השימושים במקרקעין. יש אף הקוראים כיום להשבתם של דיני המיטרדים למרכז הבמה תחת מכלול האַסְדָרָה (רגולציה) הקיימת כיום בתחום דיני התכנון והבנייה.
שאלה מרכזית שבה עוסקת הספרות הכלכלית בתחום המשפט היא אם ראוי ליצור תמריצי שוק להגעה לנקודת האופטימום של פעילות מסוימת, כדוגמת שימושי קרקע, באמצעות כלל נזיקי; או שמא באמצעות אסדרה רגולרית הקובעת את סטנדרט ההתנהגות. דהיינו האם ראוי לקבוע כללים שקובעים את המותר והאסור בכל פעילות בקרקע, או שראוי ודיני הנזיקין יביאו להכוונת ההתנהגות לסטנדרט היעיל? שאלה זו נוגעת במישרין למתח שבין דיני המטרדים לבין האסדרה התכנונית על פי חוקי התכנון והבנייה. קביעת נקודת האופטימום של הפעילות באמצעות אסדרה חקיקתית של הפעילות יוצרת הנזקים הפכה שכיחה יותר ויותר. המחוקק קבע מהי נקודת האופטימום ומנסה להשיג אותה על ידי חיוב המזיקים בכוח לעמוד בסטנדרטים שהוא קובע.
מתוך ספרו של משה רז-כהן איחוד וחלוקה, מהדורה שניה (הוצאת בורסי), התשפ"א -2021)
כותרות נוספות בפרק:
דיני התכנון כתחליף לעסקה
המודל התאגידי לדיני החלוקה החדשה
להעמקת הדיון ראה פרק 2, שם.