על יצירת של חלקת הרישום ועל מהותה
יש להבחין בין חלקת רישום לבין מגרשי בנייה. חלקות הרישום הן שטח הקרקע הבסיסי לפי שיטת הרישום הקאדסטרית. חלקת הרישום היא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות על פי דיני הקניין. חלקת הרישום המוכרת לנו, הרשומה בפנקסי הזכויות, היא פרי הליכי הסדר מקרקעין המבוצעים כיום על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין. הליך ההסדר הוא תהליך היצירה של פנקס הזכויות במרשם המקרקעין. ברוב שיטות המשפט הרישום בפנקסי המקרקעין הוא הקובע מיהם בעלי הזכויות.
יחידת הרישום הבסיסית, שהיא מושא הזכויות, היא אפוא חלקת הרישום. חלקה מוגדרת בסעיף 1 לפקודת ההסדר "יחידה רצופה של מקרקעין בתוך גוש השייכת לאדם". ההגדרה רחבה למדי ולמעשה נולדה על רקע התפיסה של שיטת הרישום הישנה: הרישום בפנקס השטרות עוקב אחר הזכות. הזכות היא שגודרת את החלקה. לפיכך, ראה המחוקק להניח בבסיס ההגדרה את רציפות הבעלות כיוצרת את מידות החלקה. גוש מוגדר בפקודה כ"שטח בתוך מקרקעי יישוב המכיל חלקה או חלקות והמהווה יחידה למדידה ולרישום". תוצרי ההסדר מתחלקים לשניים: החלוקה הגיאוגרפית לחלקות הרישום; והזכויות נשוא חלקות הרישום.
שיטת הרישום בפנקסי המקרקעין לא נועדה רק לשמר את המידע באשר לבעלי הזכויות, אלא גם לייתר את הצורך בבדיקת שרשרת הזכויות. הכלל שלפיו הרישום הוא יוצר הזכויות, מייתר את הצורך של זה המבקש להסתמך על המרשם לבחון ולבדוק את תקפות שרשרת הזכויות. על פי שיטת טורנס, הרישום, שהוא תוצר הליך ההסדר, מציב בבסיסו את חלקת הקרקע הגיאוגרפית. הזכויות עוקבות אחר יחידת הקרקע שנוצרה במדידה רשמית של כל שטח הקרקע שבהסדר. נקודת הייחוס הקבועה אפוא בכל עסקה במקרקעין, תהא חלקת הרישום. זאת להבדיל, אגב, משיטת הרישום הישנה. השיטה הישנה, השיטה שקדמה לשיטת טורנס, והנהוגה בשטחים הרשומים ב"פנקס השטרות" (Deed Registration) נקראה בתקופה העות'מאנית "דפתר חאקאני". שיטת הרישום הישנה חלה בכל אותם שטחים שטרם עברו הליכי הסדר. על פי שיטה זו, נקודת המוצא היא דווקא הזכות עצמה: דהיינו הזכות היא שיוצרת את יחידת הקרקע הרשומה בפנקס השטרות. על פי השיטה הישנה אם יבוא פלוני ויבקש לבצע רישום ראשון ויוכיח זכויותיו, תירשם חלקתו בפנקס השטרות, תחת הסיווג של "ספר" ו"דף". החלקה, שטחה ומיקומה, ייקבעו על פי הזכות. יוכיח זכותו על שטח קרקע רחב מידות, כך תירשם מעתה החלקה. יוכיח על שטח מצומצם, אף כך תירשם החלקה. מאידך גיסא, בשטח קרקע שעבר הליכי הסדר זכויות לפי פקודת ההסדר, תיקבענה חלקות הרישום על פי מדידה מדויקת. הזכויות, במסגרת הליך ההסדר, תשויכנה לחלקות הרישום.
בשיטה הישנה, הנהוגה בשטחים הרשומים בפנקס השטרות הרישום לא יקנה ערובה לבעלות. הרישום אינו אלא ראייה, לכאורה, דהיינו הניתנת לסתירה, בדבר הבעלות; בעוד הרישום בפנקסים החדשים, בעקבות הליכי ההסדר המבוססים על מדידה קדסטרית, הוא ראיה מכרעת לתוכנו.
הרישום בפנקסים החדשים הוא אפוא ראיה מוחלטת שאין כמעט לערער אחריה או לסטות ממנה. שינוי וסטייה מן הרישום אפשריים רק על פי הוראות פקודת ההסדר. כדי לשריין את הזכות הרשומה, נקבע בחוק המקרקעין כי אין להעלות טענת התיישנות לגבי מקרקעין מוסדרים. ההגנה שמעניק המחוקק להסתמכות על הרישום בפנקסי המקרקעין מגולמת בהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין. הוראה זו של תקנת השוק במקרקעין מגינה על קונה בתמורה ובתום לב, שהסתמך על הרישום בפנקסים, אפילו יסתבר שהרישום לא היה נכון.
הרישום בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום. משום כך, כל זכות שהייתה קיימת ערב הרישום בלוח הזכויות, פסה לה ואינה קיימת עוד עם תום הליכי ההסדר.
האפשרות להכניס שינויים בתוצרי ההסדר, ברכיב הזכויות וברכיב החלוקה הקדסטרית, שונה בהקשר לכל רכיב. רכיב הזכויות הנרשמות בפנקסי המקרקעין ניתן לשינוי כמובן על פי הוראות הדין הכללי: עסקת מכר, הטלת שעבוד בהסכמה, רכישת זיקת הנאה מכוח התיישנות, הורשה, הפקעה וכיוצא באלה – הן הדרכים לשינוי הרישום. בכל הנוגע לרכיב החלוקה הקדסטרית הדין שונה. את גבולות חלקת הרישום הקדסטרית אי-אפשר לשנות מכוח עסקה. מאידך גיסא, על פי הוראות חוק התכנון והבניה, אפשר לשנות הן את חלקות הרישום הקדסטריות והן את הזכויות הרשומות.
שני מסלולים אפשריים לשינוי חלקות הרישום הקדסטריות: הדרך האחת היא באמצעות הגשת תשריט חלוקת קרקע על פי הוראות פרק ד' לחוק התכנון והבניה, שבה נעסוק בשער התשיעי בחיבור זה; הדרך השנייה היא הכנת תכנית לאיחוד וחלוקה לפי סימן ז' בפרק ג' לחוק זה, שבה נעסוק בשערים השני עד השמיני.
מתוך ספרו של משה רז-כהן איחוד וחלוקה, מהדורה שניה (הוצאת בורסי), התשפ"א -2021)
כותרות נוספות בפרק:
חלקה תלת-ממדית
להעמקת הדיון ראה פרק 4, שם.